Обобщение судебной практики АС Ростовской области по проблемным вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением земельного законодательства

I. Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам, связанным с применением земельного законодательства.

Основными выводами, установленными практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по делам связанным с применением земельного законодательства, являются следующие.

1)  Определенный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента вступления в законную силу нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы, принятого уполномоченным органом.

Заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы возможно, но не обязательно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Аналогичная практика: решение АС РО от  24.03.2010 по делу № 27956/09; решение АС РО от 12.03.2010 по делу № 28215/09; решение АС РО от 27.02.2010 по делу № 29064/09; решение АС РО от  27.02.2010 по делу № 29065/09; решение АС РО от  27.02.2010 по делу № 29066/09; решение АС РО от  06.04.2010 по делу № 29488/09; решение АС РО от  15.04.2010 по делу № 30064/09; решение АС РО от  15.03.2010 по делу № 30334/09.

2)  Сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком, занятым многоквартирным домом у лица, имеющего в собственности нежилое помещение в данном доме не взыскивается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09).

Аналогичная практика: решение АС РО от  19.01.2010 по делу № 22791/09.

3)  Переоформление хозяйствующими субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшего до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, на право аренды или собственности производится независимо от целей, для которых были предоставлены земельные участки (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  26.03.2010 по делу № 28517/09; решение АС РО от  18.03.2010 по делу № 24613/09.

4) Заявления об отказе исполнительного органа власти  в заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику здания, строения, сооружения, расположенных на данном участке, подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  29.12.2009 по делу № 26191/09; решение АС РО от  30.07.2009 по делу № 10501/09; решение АС РО от  13.10.2009 по делу № 15441/09; решение АС РО от  15.04.2010 по делу № 355/10.

5)  Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными в силу закона (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  15.02.2010 по делу № 28161/09.

6) При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  28.01.2010 по делу № 12240/09; решение АС РО от  24.11.2009 по делу № 14538/08; решение АС РО от  20.04.2009 по делу № 25552/08.

7) Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  10.02.2010 по делу № 25293/09.

8) Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  08.12.2009 по делу № 18368/09.

9) При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться тем, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует, принадлежащее ему здание, находящееся на этом участке, в иных целях, то он оплачивает арендную плату исходя из его доли и фактического использования  (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от  30.03.2010 по делу № 29025/09.

10) Отсутствие условий об аренде земельного участка в договоре аренды здания, не может служить основанием для признания его недействительным (пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аналогичная практика: решение АС РО от 07.04.2010 по делу № 28837/09.

Проведенный анализ судебной практики, свидетельствует о том, что, практика рассмотрения дел по исследуемой категории  в Арбитражном суде Ростовской области в целом соответствует сформированной судебной практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Помимо вышеизложенных подходов Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также обозначены позиции по более узким вопросам применения земельного законодательства:

• Отсутствие необходимости установления сервитута в силу возможности урегулирования возникших отношений специальными нормами права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13138/09).
• Невозможность предоставления земельных участков, относящихся к категории особо охраняемых земель, в собственность хозяйствующих субъектов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 № 11596/09).
• Невозможность передачи в собственность хозяйствующих субъектов земельных участков, относящихся к землям транспорта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2010 № 366/09).
• Отсутствие оснований для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы при досрочном освобождении им арендуемого земельного участка без составления акта приема-передачи (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).
• Покупатель недвижимости, не поименованный в п.1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет правовые основания использовать земельный участок, находившийся у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования до момента оформления права собственности (или аренды) на участок. (Протокол заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации от 08.02.2010 №9[1]; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09; постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  от 23.07.2009 №54).
•  Фактическое изменение размера арендной платы  в результате корректировки на процент индексации не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия, не требующее направления извещения арендатору (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11487/09).

II. Обзор судебной практики рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дел, связанных с применением земельного законодательства.

1. Заключение арендодателем договора аренды в условиях его полной информированности о возможных препятствиях в использовании земельного участка арендатором с учетом его целевого назначения, может свидетельствовать о наличии доказанной (очевидной) вины арендодателя и  злоупотреблении им своим правом,  а также основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом о признании договоров аренды земельных участков недействительными (дело № А53-7576/2009).

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, со ссылкой на пп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) о необходимости указания в извещении или сообщении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе и сведений об ограничениях в его использовании, и указанием на пп.1,2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) о признании сделки недействительной в случае ее совершения под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. В рамках рассмотрения данного дела судом первой инстанции отмечено, что заблуждение имеется в виду относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. При этом существенное значение имеет доказанность возникновения заблуждения по вине ответчика.

В данной ситуации наличие вины в действиях Комитета по управлению муниципальным имуществом определяется тем, что при организации и проведении аукционов, а также при заключении с Обществом договоров аренды ответчик знал о недостатках земельных участков и скрыл информацию об их качественных характеристиках, что подтверждается, в частности, наличием плана ликвидации суще­ствующего скотомогильника в районе  застройки, а также преюдициальным значением установления данного факта в рамках рассмотрения иных судебных дел.

Постановлениями судов кассационной и апелляционной инстанций решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Судами вышестоящих инстанций указано, что суд первой инстанции правомерно указал, что согласно подпункту 2 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в обязанности Комитета по раскрытию информации о предмете аукциона входило уведомление потенциальных участников аукциона, в том числе об ограничениях использования земельных участков, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Будучи информированным о наличии скотомогильника, Комитет не раскрыл соответствующие сведения при проведении аукциона, выставив на продажу право аренды земельных участков под жилое строительство при отсутствии возможности осуществления застройки земельных участков.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Если имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, имеет право на отказ от оплаты его аренды.

Департамент имущественно-земельных отношений города обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за землю (дело №А53-7996/2009).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске Департаменту отказал ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Если имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может отказаться оплачивать его аренду.

Использование земельного участка по назначению возможно только при наличии всей площади земельного участка, поскольку земельный участок выделялся для строительства комплекса, что предполагает использование всей площади земельного участка. Общество не могло приступить к строительству, имея только часть земельного участка, так как это было бы нарушением проекта и прав физических лиц, проживающих на оставшейся части земельного участка.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Аналогичная практика: определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 26.02.2008 №1897/08, постановление Федерального арбитражного суда  Уральского округа от 25.03.2009 №Ф09-1131/09-С6.

3. Права и обязанности долевых собственников объектов недвижимости, расположенных на арендованном иным лицом земельном участке, в отношениях с арендатором и собственником земельного участка определяются, исходя из их реальных долей в праве собственности на объекты недвижимости.

Департамент имущественно-земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени (дело № А53-22855/2008).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Пересматривая в порядке апелляционного производства, суд апелляционной инстанции указал следующее.

Доводы истца о необходимости исчислять задолженность по арендной плате согласно условиям договора без учета изменения долей в землепользовании несостоятельны. В силу принципа платности землепользования обязанность по оплате за землю возникает у фактического пользователя земельного участка вне зависимости от оформления землепользования в установленном порядке. Следовательно, с момента легитимации третьих лиц в качестве собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, у последних возникла обязанность по оплате за пользование земельным участком, а ответчик утратил возможность землепользования в установленном договором объеме.  В связи с чем суд первой инстанции правомерно принял к расчету реальные, а не договорные доли землепользования, с учетом представленных в материалы дела доказательств принадлежности лицам, участвующим в деле, объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и с учетом момента возникновения права собственности на данные объекты.

Позиция суда апелляционной инстанции поддержана судом кассационной инстанции в данной части в полном объеме.

Уточняющий правоприменительный тезис:

• факт отсутствия межевания и кадастрового учета земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам, не  исключает обязанности вносить плату за пользование земельным участком пропорционально своей доле с применением квалификации неосновательного обогащения (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2008 по делу №А60-11171/2007).

4. Целевое назначение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, имеет существенное значение при определении размера арендной платы за землю как относимой к доли объектов недвижимости на земельном участке.

Департамент имущественно-земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени (дело № А53-22855/2008).

Решением суда первой инстанции исковые требования  удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, в том числе в части применяемых при расчете арендной платы коэффициентов с учетом вида использования.

Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку доля используемого земельного участка определена пропорционально площади помещений, принадлежащих ответчику, а в договоре указано на различное целевое предназначение помещений (что влечет использование различных коэффициентов для целей расчета арендной платы), то для целей расчета арендной платы подлежит определению доля земельного участка как относимая к площади помещений того или иного целевого назначения (административные, производственные, учебные помещения либо бильярдная). Вычисление указанной доли производится судом путем умножения площади помещений с единым видом целевого использования на долю ответчика в общей площади всех помещений и деления полученного произведения на общую площадь помещений ответчика.

Судом кассационной инстанции расчет арендной платы за земельные участки, пропорционально площади принадлежащих обществу помещений, с учетом их целевого назначения, произведенный судом апелляционной инстанции на основе методики, установленной органом местного самоуправления, признан правомерным. 

5. Неиспользование арендатором земельного участка (его части) по независящим от него причинам (раздел; не предоставление земельного участка) может являться основанием для изменения периода фактического обладания арендатором статуса пользователя земельного участка, и, соответственно, изменения расчета арендной платы.

Департамент имущественно-земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени (дело № А53-3069/2009).

Решением суда первой инстанции исковые требования  удовлетворены в полном объеме, признав договор аренды легитимным.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части уменьшения суммы задолженности, принимая во внимание момент раздела земельного участка. В связи с этим, изменился период фактического обладания арендатором статусом пользователя земельного участка, что повлекло перерасчет взыскиваемой арендной платы.

Аналогичная практика: определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2008 №1897/08, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2009 №Ф09-1131/09-С6, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2009 по делу №А32-16619/2007, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 по делу №А53-27283/2008, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2009 по делу №А53-7996/2009; постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу № А57-4934/2009.

6. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре. Следствием прекращения арендных правоотношений является обязанность арендатора возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он его получал или в состоянии, определенном договором.

Департамент имущественно-земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора аренды земельного участка (дело № А53-8668/2009).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя освободить земельный участок, так как договор аренды прекращен в силу части 2 статьи 610 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций ввиду следующего.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений и индивидуальным предпринимателем заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора был установлен сторонами до 17.09.2002.

После истечения срока договора аренды предприниматель продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений Департамента, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ послужило основанием для продления данного договора на неопределенный срок на тех же условиях.

Уведомлением от 05.09.2008 Департамент уведомил предпринимателя о прекращении срока договора аренды, пользуясь правом одностороннего отказа  от договора, в случае его продления на неопределенный срок.

В соответствии счастью 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды земельного участка считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения уведомления о намерении расторгнуть договор.

Соответственно договор аренды прекратил свое действие по истечении указанного срока, что послужило основанием возникновения у арендатора обязанности по возврату арендуемого имущества. 

Аналогичная практика: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2009 по делу № А32-11572/2009; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2010 по делу № А53-17328/2009; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2009 № 6898/2009; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.11.2009 № 15101/2009.

Уточняющий правоприменительный тезис:

• При толковании содержания уведомления об одностороннем отказе стороны от договора аренды земельного участка (недвижимого имущества) в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценка воли стороны договора о прекращении арендных отношений является существенным обстоятельством по делу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2010 по делу № А53-12178/09; постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2009 по делу № А68-7873/08; постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2009 по делу № А56-7752/08; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 по делу № А32-24662/08).

7. Уклонение одной стороны договора аренды земельного участка от получения уведомления о прекращении договора аренды не может быть расценено как несоблюдение досудебного порядка расторжения договора аренды. Доказательством уклонения, в том числе, является и возвращение за истечением срока хранения корреспонденции отправителю, по причине неявки получателя за заказной корреспонденцией, при условии ее направления по юридическому адресу.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об освобождении земельного участка ввиду того, что договор аренды прекращен (дело № А53- 6696/2009).

Суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих судов оставил без изменения ввиду следующего.

При рассмотрении заявленных требований, суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждается факт направления ответчику уведомления о прекращении договора аренды. Корреспонденция возвращена отправителю за истечением срока хранения по причине неявки предпринимателя за заказной корреспонденцией.

При таких обстоятельствах Комитет надлежащим образом исполнил обязанность о предупреждении арендатора о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, так как принял все зависящие от него меры, гарантирующие получение уведомления арендатором.  Исходя из этого, договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента направления уведомления о прекращении договора аренды.

Аналогичная практика: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 11.09.2008 по делу № А53-4841/2008;  постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.02.2009 по делу № А43-12817/2008. 

8. Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, в соответствии с актами Правительства  Российской Федерации рассчитывается по льготным ставкам, для субъектов естественных монополий.

Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени (дело №А32-10074/2008)

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом кассационной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции о том, что ставки арендной платы для Общества носят льготный характер, расчет должен производиться  с учетом специального акта – в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 №264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «Российские железные дороги». В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях управления имуществом железнодорожного транспорта» арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, не должна превышать установленную законодательством Российской Федерации ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог.

В пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2002 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Общество приказом Федеральной службы по тарифам от 29.12.2004 №4350т включено в реестр субъектов естественных монополий на транспорте.

С 09.02.2007 размер арендной платы за земельный участок определен на основании утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации ставок арендной платы (приказ от 04.12.2006 №396).

С учетом положений Федерального закона от 27.02.2003 №29-ФЗ «Об особенностях управления имуществом железнодорожного транспорта», осуществляющего специальное регулирование, начисление обществу арендных платежей за спорный период с использованием общепринятой ставки земельного налога, установленной налоговым законодательством, противоречит общему смыслу законодательства о льготном землепользовании особым хозяйствующим субъектом.

  Аналогичная практика: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2009 по делу №А32-10317/2008.

9. При определении размера арендной платы за фактическое пользование земельным участком, в условиях отсутствия заключенного договора аренды, существенное значение имеет правильное определение базового размера арендной ставки по виду использования.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд к Обществу о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (дело №А53-5552/2008).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено ввиду неверного применения к спорным правоотношениям базового размера арендной ставки, установленного органом местного самоуправления для вида использования под базы, склады, нефтебазы.

К спорным правоотношениям с учетом характера фактического использования земельного участка подлежал применению базовый размер арендной ставки с видом использования – строящиеся объекты, превышающие нормативный срок строительства.

III. Анализ вопросов применения земельного законодательства в судебной практике, по которым не определены единообразные подходы.

1. Определение процессуального порядка рассмотрения заявлений об оспаривании акта уполномоченного органа о резервировании земельного участка.

В судебной практике возник вопрос о том, в каком процессуальном порядке надлежит оспаривать акт уполномоченного органа о резервировании земельных участков – по правилам главы 23 или 24 АПК РФ?

Данная проблема рассматривалась на заседании Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 27.11.2009. По результатам заседания НКС при ФАС СКО РФ  было принято решение ограничиться обсуждением, единого правоприменительного подхода не выработано.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», перечислены существенные признаки, характеризующие нормативный правовой акт, к которым относятся: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Признание правового акта нормативным или ненормативным имеет определяющее значение в выборе процессуального режима при рассмотрении дел об оспаривании акта о резервировании земельного участка (по правилам главы 23 или главы 24 АПК РФ).

Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии единообразных подходов по исследуемому вопросу.

Согласно первому подходу акт о резервировании земельного участка, относится к ненормативным правовым актам. По делу №А53-19691/08 постановление главы администрации «О резервировании земель для муниципальных нужд» было оценено как ненормативный правовой акт. 

Поскольку действие данного акта распространяется на определенный круг лиц, данный акт является актом индивидуального характера, рассчитан на однократное применение и соответственно  подлежит обжалованию по правилам главы 24 АПК РФ. Решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения вышестоящими судебными инстанциями (постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2009г.). Аналогичная позиция отображена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2008 года № Ф08-4966/08; постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2007 года № Ф08-4127/07.

Второй подход основан на отнесении акта о резервировании земельных участков к нормативным правовым актам. Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с выкупом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с выкупом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежат оценке доводы о невозможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов соответствующих органов власти о резервировании, использовании его для других целей. Такая позиция применялась при рассмотрении дела №А53-4036/09. Аналогичная позиция отражена в актах вышестоящих инстанций: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2010 г. по делу № А20-1601/09; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2010 г. по делу № А53-1702/07.

До настоящего момента данный вопрос не был разрешен ни Президиумом, ни Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2009 № 9292/09, в пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2008 по делу № А53-13794/08 было отказано. Указав на то, что довод заявителя об отнесении акта о резервировании земельного участка к нормативным правовым актам и соответственно обжалование данного акта должно рассматриваться в порядке главы 23 АПК РФ не может быть рассмотрен в суде надзорной инстанции, так как он не заявлялся в суде при рассмотрении дела и соответственно не был предметом исследования суда.

Окончательно разрешить спор по данному вопросу помогут разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

2. Определение размера ставки (по периодам или в размере, установленном в последний период пользования за весь период) при расчете неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) и в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На практике возник вопрос, по какой ставке рассчитывается неосновательное обогащение (по периодам или в размере, установленном при подаче заявления за весь период)?

Сумма неосновательного обогащения рассчитывается исходя из действовавших в спорный период и утвержденных органом местного самоуправления базовых ставок арендной платы за земельные участки. В данном случае при взыскании неосновательного обогащения за весь  период фактического пользования земельным участком без  установленных законом оснований, применяются различные ставки арендной платы, действовавшие в определенные периоды. Таким образом, при расчете суммы неосновательного обогащения следует применять ставки арендной платы по периодам. Аналогичная позиция отражена в актах вышестоящих инстанций: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2010 г. по делу № А32-21414/09; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2008 г. по делу № А05-3847/08.

Однако существует иная точка зрения, основанная на буквальном толковании положений пункта 2 статьи 1105 ГК РФ, что сумма неосновательного обогащения должна определяться исходя из размера ставки арендной платы установленной в последний период неосновательного пользования. Согласно данной позиции при расчете неосновательного обогащения не должны применяться различные ставки арендной платы. Ставка  должна быть одна и последняя, соответствующая последнему периоду неосновательного пользования.

Также возникает вопрос о применении пункта 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту Закон № 137-ФЗ) при взыскании неосновательного обогащения (дело № А53-5229/09). Исходя из буквального содержания положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ указанные нормы в части исчисления размера арендной платы из расчета двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка возможно лишь в тех случаях, когда договор аренды земельного участка заключается при переоформлении владельцем этого участка своего права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Однако, согласно позиции изложенной в постановлении ФАС СКО от 23.03.2010 по делу №А 53-5229/09 статья 3 Закона № 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы к лицам, приобретшим право пользования земельным участком путем купли-продажи, находящихся на нем строений от лица, у которого было право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком. Так как ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

3. Определение правовой природы платы за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и до момента государственной регистрации права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии единообразных подходов по исследуемому вопросу.

Согласно первому подходу, если иное не установлено договором купли-продажи арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации права собственности взысканию не подлежит. В этом случае обязанность по возмещению уплаченного земельного налога возникает у покупателя земельного участка с даты заключения договора купли-продажи, а не с момента государственной регистрации права собственности. 

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации права собственности на земельный участок сделка является заключенной, действительной.

С момента заключения договора купли-продажи земельного участка прекратились отношения сторон, вытекающие из договора аренды, в силу статьи 414 ГК РФ состоялась новация, поэтому арендная плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит. Указанный подход подтверждается судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2007 № Ф08-8309/2007; постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.08.2008 № Ф02-3777/2008; постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу  № А43-20919/2007; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.02.2009 № А56-15272/2008; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2009 № А44-2798/2008).

Однако в случае  если в  договоре (дополнительном соглашении к договору) определен порядок внесения арендной платы в указанный период, то за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации  правомерно взимание арендной платы. Аналогичная позиция отражена в следующих судебных актах: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 29.07.2009 по делу № А53-3389/2009;  постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.12.2009 по делу № А17-749/2009.

Второй подход заключается в том, что обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком прекращаются с момента государственной регистрации, так как до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок покупатель (арендатор) собственником не является.

В соответствии с положениями статей 432, 433 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок  продавец продолжает оставаться арендодателем, а покупатель арендатором и соответственно обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации права собственности.  Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу № А53-12367/08.

До настоящего момента практика по указанным вопросам находиться в стадии формирующейся. Полагаем возможным обсудить с вышестоящими инстанциями, изложенные подходы и в целях единообразия судебной практики выработать единый подход.

Обобщение подготовлено:

судья И.С. Меленчук

помощник судьи Н.А. Вяткина

отдел анализа и обобщения судебной практики, статистического учета

(начальник отдела Кация Т.В., главный специалист Сырбу И.В.)

Опубликовано: 26.07.2012 10:46 Обновлено: 21.05.2023 18:58