Справка о некоторых вопросах судебной практики Арбитражного суда Ростовской области по спорам о заключении, изменении, расторжении и признании недействительными сделок с землей.

Обобщения судебной практики

Справка о некоторых вопросах судебной практики Арбитражного суда Ростовской области по спорам о заключении, изменении, расторжении и признании недействительными сделок с землей.

1. При рассмотрении споров об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, стоимость земельного участка определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с кадастровым учетом земельного участка от 24 мая 2006 г., с применением четырехкратного размера установленной ставки земельного налога – 4% (дело №А53-4314/2009).

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, действующим в момент его заключения. Согласно статье 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 21 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Областного закона от 23.03.2002 № 229-ЗС «Об утверждении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам, расположенных на них зданий, строений, сооружений» цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже лицам, не указанным в части 1 настоящей статьи и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на указанных земельных участках, устанавливается в следующих размерах:

1) в населенных пунктах с численностью населения свыше 500 тысяч человек - в шестикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

2) в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в четырехкратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в Ростовской области определяется в соответствии с Постановлением Администрации Ростовской области № 212 от 28.04.2008 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области».

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что указанный нормативный акт не признан в установленном законом порядке недействующим, в связи с чем, оснований полагать о незаконности проведенной кадастровой оценки земельного участка не имеется.

Судами апелляционной и кассационной инстанций данный судебный акт оставлен без изменения.

2. При подтверждении права собственности на объект недвижимости, расположенном на испрашиваемом земельном участке, а также предоставлении документов в соответствии с перечнем, установленным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 № 370, орган местного самоуправления не праве отказать в заключении договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций в продаже земельного участка и обязании принять распоряжение о продаже испрашиваемого земельного участка (дело №А53-7457/2009).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявители представили документы, необходимые для оформления права собственности на земельный участок в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 № 370. При этом суд правомерно указал, что данный перечень является исчерпывающим и не предусматривает возможности истребования дополнительных документов подтверждающих существование права и основания его приобретения. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Судом кассационной инстанции данный судебный акт оставлен без изменения.

3. Договор аренды земельного участка, который истец просит признать заключенным, не прошел государственную регистрацию. Следовательно, он не может быть признан заключенным в силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании заключенным договора аренды земельного участка, подписанного между Департаментом имущественно-земельных отношений и предпринимателем в форме двух документов - договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему (дело № А53-686/09).

Отказывая в заявленных требованиях, суд указал, что спорный договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, не прошел государственную регистрацию. Следовательно, данный договор не может быть признан заключенным (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ). С требованием об обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка истец не обращался (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""). Кроме того, в договоре сторонами не согласовано условие о его предмете, в тексте которого не указан объект аренды (индивидуализированный земельный участок), а имеется лишь ссылка на кадастровый номер квартала.

Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Довод предпринимателя о том, что договор заключен сторонами на срок менее одного года, поскольку моментом его заключения следует считать дату подписания дополнительного соглашения, рассмотрен и обоснованно отклонен судом. Содержание указанного соглашения с очевидностью свидетельствует о том, что оно носит характер дополнительного, так как не определяет предмет и иные существенные условия арендной сделки. В отсутствие основного договора (ввиду его незаключенности) дополнительное соглашение не может иметь юридической силы.

Судебный акт по указанному делу оставлен без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

4. Положение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства не подлежит применению, поскольку они не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, в связи с чем, исключительное право на выкуп земельного участка под таким объектом отсутствует.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка, сославшись на то, что на испрашиваемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который на основании статьи 130 ГК РФ относится к недвижимым вещам, в силу чего к при выкупе земельного участка к правоотношениям применимы положения статьи 36 ЗК РФ (дело №А53-18450/2008).

Судом первой инстанции требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанцией, в заявленных требованиях отказано.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Доказательства того, что цель, в соответствии с которой обществу предоставлялся в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объектов незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и устойчивого развития территорий.

5. При рассмотрении споров об обязании заключить договор аренды, суд должен проверить соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, а именно, предварительного обращения с предложением о заключении договора аренды.

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации о понуждении заключить договор аренды земельного участка (дело №А53-7615/2008).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание положения статьи 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

При отсутствии доказательств направления требования о понуждении заключить договор, иск удовлетворению не подлежит.

Данный судебный акт оставлен без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

6. Установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

Департамент имущественно-земельных отношений обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о взыскании суммы задолженности по арендной плате (дело № А53-6390/2009).

Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены частично с учетом применения норм об исковой давности, вида деятельности предприятия и использования земельного участка.

Рассматривая аналогичные споры, суд должен исходить из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Следовательно, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком, считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

Кассационной инстанцией судебный акт оставлен без изменения.

7. При рассмотрении вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки с землей, заключенной сельскохозяйственным кооперативом, суд проверяет соответствие указанной сделки статье 38 ФЗ от 08.12.1995г. №193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации".

Сельскохозяйственный производственный кооператив  (далее по тексту - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора субаренды части земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, заключенного между кооперативом и обществом в виде обязания общества возвратить кооперативу земельный участок (дело №А53-926/2009).

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался статьей 38 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», в силу пункта 3 которой сделки кооператива (в том числе сделки по передаче в аренду земельных участков и основных средств кооператива, по залогу имущества кооператива), стоимость которых в процентах от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива составляет до 10 процентов, совершаются по решению правления кооператива, от 10 до 20 процентов - по совместному решению правления кооператива и наблюдательного совета кооператива, свыше 20 процентов - по решению общего собрания членов кооператива.

Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Сделка, второй стороной в которой выступают председатель кооператива или исполнительный директор кооператива, члены правления кооператива или наблюдательного совета кооператива, их супруги и ближайшие родственники либо владельцы пая, размер которого составляет более чем 10 процентов от паевого фонда кооператива, считается сделкой, в которой присутствует конфликт интересов. Такой сделкой признается и сделка, в которой не менее чем 10 процентов членов кооператива или не менее чем 20 процентов ассоциированных членов кооператива по их заявлениям в письменной форме усматривают имущественный интерес указанных лиц, не совпадающий с законными имущественными интересами кооператива.

Отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Законом или уставом кооператива, отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива. При решении вопроса об отчуждении земельного участка сделка подлежит одобрению квалифицированным большинством голосов (2/3) (подпункт 6 пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»).

При отсутствии соблюдения указного порядка заключения договора, сделка является ничтожной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Судья В.Л. Новик

Отдел анализа и обобщения судебной практики, статистического учета

16 февраля 2010 г.

Опубликовано: 16.02.2010 10:11 Обновлено: 21.05.2023 18:58