Обзор практики рассмотрения споров, связанных с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

1. Согласно ст. 9,11 Земельного Кодекса право распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, предоставлено Российской Федерации. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Орган местного самоуправления не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации.

Прокуратура области обратилась в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления, обществу с иском о признании недействительным постановления мэра города о продаже земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности.

Прокуратура указывала на неправомерное распоряжение земельным участком органом местного самоуправления, ввиду того, что земельным участком, в состав которого входит спорный земельный участок, владело Федеральное управление автомобильных дорог (далее по тексту - ФГУ), а впоследствии на него было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано ввиду недоказанности того, что спорный земельный участок до идентификации его в качестве самостоятельного и до передачи в качестве такового в собственность обществу являлся частью земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен исходя из следующего. Спорный земельный участок фактически находится в границах иного земельного участка большей площади и находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании ФГУ для эксплуатации автомагистрали федерального значения на основании постановления главы города. На момент издания названного постановления вопрос об отнесении к тому или иному уровню собственности данного земельного участка решен не был. Однако, передав соответствующий участок в пользование федеральному государственному учреждению, учредителем и собственником имущества которого являлась Российская Федерация, Глава города фактически осуществил распоряжение данными землями в пределах имевшихся у него на тот момент полномочий, передав указанные земли в федеральную собственность. Соответствующие действия главы города послужили основанием для регистрации на указанный участок в установленном законом порядке права федеральной собственности.

В соответствии с п. 1,2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Согласно ст. 9, 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) право распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, предоставлено Российской Федерации. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах глава города не вправе был распоряжаться спорным земельным участком.

2. Само по себе обращение заинтересованного лица о предоставлении земельного участка не предусматривает обязанность администрации в обязательном порядке заключить договор купли-продажи смежного земельного участка. Земельный участок не прошедший государственный кадастровый учет не может быть объектом купли-продажи.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к администрации города об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка для строительства, прилегающего к земельному участку предпринимателя. Истец указывал на то, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости, и земельный участок на котором расположен данный объект. К данному земельному участку примыкает другой незастроенный земельный участок, который никем не используется. Полагает, что имеет право требовать обязательного заключения договора купли-продажи земельного участка, так как понес расходы на подготовку к оформлению договора.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не имеет предусмотренного земельным законодательством права на приватизации спорного земельного участка. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность администрации в обязательном порядке заключить договор купли-продажи незастроенного земельного участка на основании только обращения заинтересованного лица. Предприниматель не имеет преимущественного права на приватизацию земельного участка, ссылаясь на то, что он является собственником смежного земельного участка и находящейся на нем недвижимости.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован в ст. ст. 30, 31, 32 ЗК РФ, которые не предусматривают обязанности органа местного самоуправления продать земельный участок требуемый истцом. Кроме того, спорный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, таким образом, в соответствии с п. 1 ст.37 ЗК РФ он не может быть объектом купли-продажи.

3. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, определенном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации.

Заместитель прокурора области обратился в арбитражный суд к органу местного самоуправления района и обществу о признании постановления о предоставлении земельных участков, признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Иск мотивирован тем, что на основании оспариваемых постановлений главы района, без проведения конкурса или аукциона, обществу предоставлены в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, что является нарушением предписаний ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам, юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, определенном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступали иные заявления.

В связи с этим установленный действующим законодательством порядок предоставления земельных участков в аренду не соблюден. Нарушен определенный ст. 1 ГК РФ принцип равенства участников гражданских правоотношений, что повлекло за собой нарушение прав неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и экономической деятельности. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона пли иных правовых актов, ничтожна.

4. Отсутствие предварительной публикации о предоставлении КФХ земельного участка, при отсутствии сведений о наличии заявлений от других КФХ в отношении спорных земельных участков, само по себе не является основанием для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным. Предоставления земельных участков для КФХ предусматривает специальный порядок предоставления земельных участков. ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» является специальным по отношению к Земельному Кодексу Российской Федерации и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» законом.

Заместитель прокурора области обратился с иском к администрации района и главе КФХ о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий его недействительности. Требования мотивированы тем, что оспариваемый договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения заключен в нарушение требований ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 34 ЗК РФ, поскольку при предоставлении земельных участков не опубликованы сведения о наличии предполагаемых к предоставлению земельных участков, чем нарушен принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанции, и судом кассационной инстанции в иске было отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйствам при их создании или расширении являются обязанностью органа местного самоуправления и к нему не может быть применен общий порядок предоставления земельных участков, установленный положениями ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предоставления земельных участков для КФХ предусматривает специальный порядок предоставления земельных участков. ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» является специальным по отношению к Земельному Кодексу Российской Федерации и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» законом. Отсутствие предварительной публикации о предоставлении КФХ земельного участка, при отсутствии сведений о наличии заявлений от других КФХ в отношении спорных земельных участков, само по себе не является основанием для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным.

5. Отсутствие в тексте обращения просьбы о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, свидетельствуют об обращении заявителя с требованиями о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ч.1 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации, то есть без предварительного согласования. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов может быть сформированный земельный участок.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления о признании незаконными действий администрации при рассмотрении вопроса о выделении земельного участка, а также обязании администрации выделить обществу земельный участок. Исковые требования мотивированы тем, что общество обращалось неоднократно с заявлениями о выделении земельного участка под строительство АЗС, но каких-либо решений о предоставлении испрашиваемого земельного участка не принято. Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены частично: признано незаконным бездействие администрации при рассмотрении вопроса о выделении земельного участка Обществу под строительство. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о выделении земельного участка мотивированы тем, что отсутствие в тексте обращения просьбы о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, свидетельствуют об обращении заявителя с требованиями о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ч.1 ст. 30 ЗК РФ, то есть без предварительного согласования.

У общества отсутствуют доказательства наличия предусмотренных ч. 4 ст. 30 ЗК РФ оснований требовать предоставления ему земельного участка в соответствующем порядке. В деле отсутствуют сведения о сформированности истребуемого обществом участка как самостоятельного объекта гражданских прав, его кадастровом учете, проведении торгов по продаже земельного участка, а также о победе заявителя на соответствующих торгах. Отсутствуют в деле и сведения позволяющие сделать вывод о том, что администрацией осуществлялась публикация сообщения о наличии предполагаемого для передачи в собственность под строительство земельного участка, в ответ на которое поступила единственная заявка о его выкупе от общества, в связи, с чем положения п. 3 ч.4 ст. 30 ЗК РФ, допускающие передачу земельных участков для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) также не могут быть применены к обществу. Кроме того, заявитель не представил доказательств того, что спорный участок соответствует правовому режиму, установленному ч. 2 ст. 6 ЗК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре».

6. Если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом его предоставление с предварительным согласованием является недопустимым, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Срок действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта установлен применительно к срокам проведения всех необходимых для формирования и проведения государственного кадастрового учета процедур, а не применительно к наличию у лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, права на обращение к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении такого земельного участка в пределах такого срока.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным постановления об отмене постановления о предварительном согласовании места размещения объекта, и продлении ему срока предварительного согласования места размещения объекта на основании ранее принятого постановления 2004 года. Требования мотивированы тем, что на основании постановления 2004 года. Обществу предварительно согласовано место размещения объекта и возложены обязанности по проведению работ, связанных с проведением государственной экологической экспертизы, выступления заказчиком проектно-изыскательских работ. В течение срока действия постановления до окончания 3-х летнего срока, проведены все необходимые работы, связанные с формированием земельного участка, проведением его государственного кадастрового учета. До истечения 3-х летнего срока, администрацией было принято постановление об отмене указанного постановления ввиду невыполнения предусмотренных предварительным согласованием процедур.

Судебные инстанции, отказывая в иске, исходил из следующего. В силу требований п.п. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, положения которых подлежат применению в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, в случае, если имеется только одна заявка.

Договор заключается путем подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписанием договора аренды земельного участка в результате предоставления такого земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Формирование спорного земельного участка было окончено более чем за год до составления акта выбора такого земельного участка. Сведения о наличии такого земельного участка не были предварительно заблаговременно опубликованы, органом местного самоуправления было принято постановление о предварительном согласовании места размещения объекта на сформированном земельном участке в отношении общества. Таким образом, на основании п. 6 ст. 30 ЗК РФ земельный участок не мог быть предоставлен обществу путем предварительного согласования места размещения объекта. Толкование положений п. 8 ст. 31 ЗК РФ, устанавливающего срок действия постановления о предварительном согласовании земельного участка в три года, в корреспонденции с иными положениями указанной нормы права, а также требованиями ст. 30 ЗК РФ, регулирующий порядок предоставления земельных участков для строительства, свидетельствует о том, что срок действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта установлен применительно к срокам проведения всех необходимых для формирования и проведения государственного кадастрового учета процедур, а не применительно к наличию у лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, права на обращение к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении такого земельного участка в пределах такого срока.

При ином подходе будет нарушен принцип рационального использования земли и платности ее использования, поскольку лицо, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании земельного участка, несмотря на окончание предусмотренных законом процедур формирования и кадастрового учета земельного участка, в пределах установленного п. 8 ст. 31 ЗК РФ срока, будет иметь возможность осуществлять землепользование, не внося за такое пользование предусмотренную законом плату.

7. Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, а не предварительного согласования места размещения земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд к администрации о признании недействительным постановления об отмене постановления о предварительном согласовании места размещения объекта.

Требования мотивированы тем, что обществу постановлением администрации был утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещение земельного участка для ведения проектно-изыскательских работ в границах плана земельного участка, но до истечении 3-х летнего срока оспариваемым постановлением указанное постановление отменено в связи с выявленными нарушениями.

Судебными инстанциями в удовлетворении требований отказано исходя из следующего.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен требованиями п. 5 ст. 30 ЗК РФ и включает в себя: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ. Правила выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта установлены ст. 31 ЗК РФ, согласно которой, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта и информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможным вариантом их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Таким образом, ЗК РФ предусматривает процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласование места размещения объекта, а не предварительного согласования места размещения земельного участка.

8. Если в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном, согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства без проведения аукциона.

Концерн обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения городского градостроительного Совета о формировании инвестиционной площадки на земельных участках и бездействия администрации города, выразившееся в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельных участков концерну для строительства.

Решением, оставленным без изменения апелляционным судом и кассационной инстанцией, в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суды исходили из следующего: по правилам п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется с осуществлением выбора земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ; вынесением решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведении работ по формированию земельного участка и его кадастрового учета; принятием решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Статья 16 ФЗ от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнила Земельный кодекс РФ ст. 30.1, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п.27 ст. 38.1 Кодекса. Статья 16 Закона №191-ФЗ вступила в силу с 01.10.2005г.

Если в соответствии с Земельным кодексом частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства без проведения аукциона.

9. Требовать понуждения собственника земельного участка (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) к заключению договора купли-продажи земельного участка под находящимся на этом участке строением вправе только собственник объекта недвижимого имущества.

Индивидуальный предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к органам местного самоуправления об обязании (понуждении) предоставить в собственность земельные участки. Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель за счет собственных средств выстроил на таких земельных участках объект недвижимости, право собственности, на который за ним не зарегистрировано. Судебные инстанции отказали в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Пункт 4 ст. 28 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Однако порядок предоставления конкретного земельного участка устанавливается специальными (применительно к ст. 28) нормами Земельного Кодекса РФ. Порядок зависит от цели предоставления, наличия либо отсутствия у лица, претендующего на приобретение участка в собственность либо аренду, права собственности на расположенные на данном участке объекты и иных критериев.

Предприниматель требует заключения с ним договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под возведенными строениями. Данная ситуация попадает под правовое регулирование ст. 36 ЗК РФ.

Из содержания ст. 36 ЗК РФ следует, что требовать понуждения собственника земельного участка (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) к заключению договора купли-продажи земельного участка под находящимся на этом участке строением вправе только его собственник.

В силу п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает в момент его регистрации в реестре. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдение закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, предпринимателем не соблюден установленный действующим законодательством административный порядок возникновения права собственности на объект недвижимости.

10. Объектом гражданских правоотношений могут быть только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, поскольку в силу ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Закон не предусматривает возможности понуждения смежного землепользователя к участию в землеустроительных работах.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к заводу о признании отказа в согласовании границ земельного участка, под принадлежащим на праве собственности обществу гаражом недействительным.

В обоснование требований истец указывает на то, что весь земельный участок, на котором расположен, в том числе принадлежащий обществу гараж, находится в постоянном (бессрочном) пользовании ответчика. Завод отказывается согласовывать границы земельного участка, что препятствует надлежащему оформлению земельного участка истцом, под находящимся гаражом.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требований ввиду следующего. В силу ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Объектом гражданских правоотношений могут быть только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЗК РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства.

Согласно пункту 10 постановления Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396 «Об утверждении положения о проведении территориального Землеустройства» при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее, чем за 7 дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ.

Следовательно, истец имеет возможность осуществить межевание, а спорные вопросы относительно границ участка решить в суде путем обжалования действий уполномоченных органов, не утверждающих проекты границ и не осуществляющих постановку земельного участка на кадастровый учет. По такому спору смежный землепользователь также привлекается к участию в деле.

Пункты 14.1 - 14.3 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 года (в редакции письма Росземкадастра от 18.04.03) указывают на необходимость уведомления лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, о проведении определения границ объекта землеустройства на местности.

Право собственности истца на объект недвижимости (гараж) подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком. Требование о согласовании границ с заинтересованными лицами и необходимость их извещения о проведении землеустройства направлены на обеспечение информированности и защиты их интересов, а не на принуждение давать согласования. Фактически требование истца заключается в понуждении ответчика судебным актом согласовать границы земельного участка.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Законом не предусмотрен заявленный способ защиты, поскольку согласование границ земельного участка предполагает совершение его в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью лица. В ином случае возникает спор о праве на земельный участок соседствующих землепользователей. Избрание неверного способа защиты своего права.

11. Составление кадастровой карты земельного участка является одним из листов формирования земельного участка с целью его предоставления собственнику (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке. Право требовать изготовление кадастровой карты, принадлежит только собственнику объектов недвижимости, для чего он должен обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка. Изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка должно предшествовать соответствующее заявление заинтересованного лица.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации о признании недействительным письма с предложением представить кадастровый план земельного участка и чертеж его границ и обязании выполнить предусмотренные п.7 ст. 36 ЗК РФ действия, установив границы земельного участка, занятого принадлежащим обществу на праве собственности недвижимым имуществом, и утвердить проект границ указанного земельного участка.

Постановлением кассационной инстанции решение об отказе в удовлетворении требований отменено по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36 ЗК РФ, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица на основании дежурной кадастровой карты, содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты земельного участка и утверждает проект его границ.

По смыслу п. 7 ст. 36 ЗК РФ изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка должно предшествовать соответствующее заявление юридического лица.

12. Земельные участки, по виду разрешенного использования, предназначенные для размещения и благоустройства торговой площади с учетом нахождения объектов недвижимого имущества за красной линией застройки не подлежал приватизации.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного под объектами недвижимости. Администрация заявила встречный иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости находящихся на спорных земельных участках.

Постановлением суда апелляционной инстанции в иске отказано, встречный иск удовлетворен (отменено в части встречного иска). Постановление мотивировано тем, что принадлежащие обществу объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке находятся за красной линией застройки микрорайона. Данный земельный участок согласно данным Управления Роснедвижимости и ФГУП «Земельная кадастровая палата по РО» относится к землям общего пользования.

Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичное положение закреплено в статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие), предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

13. Предоставление земельных участков находящихся в водоохраной зоне рек до вступления в силу Водного кодекса Российской Федерации (01.01.2007 г.) предусматривало специальный порядок предоставления земельных участков, установленный Водным Кодексом Российской Федерации. Не подлежат приватизации земельные участки общего пользования и расположенные в водоохраной зоне рек.

Прокурор области обратился в арбитражный суд с иском к органу государственной власти, и обществам о признании недействительными распоряжения управления о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, права общей долевой собственности земельного участка, договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Постановлением апелляционной инстанции иск удовлетворен в полном объеме. Суд указал, что имеющиеся в деле документы подтверждают нахождение земельного участка в водоохраной зоне реки, поэтому приватизация участка запрещена в силу прямого указания п.8 ст.28 ФЗ от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Часть участка является землями общего пользования, которые согласно п. 12 ст.85 ЗК РФ не подлежат приватизации.

Поскольку спорный земельный участок входит в водоохранную зону реки Дон и не подлежит отчуждению в частную собственность в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». На основании генерального плана города, ситуационных планов границ участка, градостроительного регламента можно сделать вывод, что часть участка занята землями общего пользования - набережной реки Дон. Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земли общего пользования не подлежат приватизации.

14. Строительство объектов недвижимости в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, предназначенной для общего пользования, не допускается. Проектирование и строительство хозяйственных и иных объектов в границах водоохранных зон допускается при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы района об отмене постановления об изменении разрешенного использования части земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды.

Заявление мотивировано тем, что спорный земельный участок выделялся обществу для строительства вспомогательных, хозяйственных построек сельскохозяйственного назначения, необходимых в деятельности по производству сельскохозяйственной продукции (прудовой рыбы).

Пруды и обводные карьеры не относятся к водоохранным объектам, водоохранная зона для них не устанавливается.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказано ввиду следующего.

Статьей 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ВК РФ) (2007 г.) предусмотрено наличие полосы земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса), предназначенной для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

В силу ч. 1 ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. При этом ширина водоохранной зоны рек (ручьев) протяженностью от десяти до пятидесяти километров от их истока устанавливается в размере ста метров (пункт 2 части 4 статьи 65 ВК РФ). По смыслу указанных норм водоохранная зона - это территория, примыкающая к береговой линии поверхностных водных объектов и включающая в себя защитную береговую полосу «у самой воды».

Строительство объектов недвижимости в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, предназначенной для общего пользования, не допускается. Проектирование и строительство хозяйственных и иных объектов в границах водоохранных зон допускается при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (часть 16 статьи 65 ВК РФ).

Поскольку возведенный обществом объект находится в береговой полосе водного объекта общего пользования, строительство объектов в которой не допускается, изменение разрешенного использовании части земельного участка осуществлено неправомерно.

15. Основанием отказа собственнику недвижимого имущества в приватизации расположенного под объектом недвижимости земельного участка может служить решение о резервировании земельного участка для муниципальных нужд принятое до обращения лица с соответствующим заявлением либо принятое после, но если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного путана либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к администрации района о заключении договора купли-продажи земельного участка, находящимся под принадлежащим ему зданием.

Решением в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факта обращения в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Распоряжением администрации зарезервирован земельный участок, находящийся в 8м. от участка истца. Через земельный участок истца предполагается прокладка канализационной сети в соответствии с утвержденной главой муниципального образования схемой.

Постановлением кассационной инстанции решение было отменено, дело передано на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 11 ст. 1 ЗК РФ).

В силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В статье 70.1 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ) резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в частности, с размещением объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

На основании части 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (абзац введен Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ).

По смыслу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с актом соответствующего органа власти о резервировании, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Таким образом, основанием для отказа собственнику недвижимого имущества в приватизации расположенного под объектом недвижимости земельного участка может служить решение о резервировании земельного участка для муниципальных нужд, принятое до обращения лица с соответствующим заявлением. Аналогичное решение, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для приватизации земельного участка в случае, если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного пункта, либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, из которой следует, что земельный участок предназначен для использования в муниципальных и общественных интересах.

16. Никто кроме собственника зданий, сооружений, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением сооружением при этом исключительный характер права на приватизацию не будет утрачен, далее если земельный участок будет передан другому лицу по договору купли-продажи. Договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным.

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу, Фонду имущества о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части передачи в собственность Обществу части земельного участка, занятого принадлежащим предприятию объектом недвижимости.

Исковые требования мотивированы наличием у предприятия исключительного права в отношении такого земельного участка, в связи, с чем его предоставлением иным лицам, не являющимся собственником объектов недвижимости, является недействительным.

Удовлетворяя иск, судебные инстанции исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто кроме собственника зданий, строений и сооружений, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

На момент заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке находился объект недвижимости, принадлежащий предприятию, которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования распределительной станции.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка в части передачи в собственность обществу части земельного участка, занимаемого зданием РП, принадлежащим предприятию недействителен.

17. Наличие незавершенного строительством объекта недвижимого имущества на земельном участке, в отношении которого, имеются сведения о государственной регистрации права, не может являться причиной отказа в приватизации земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд о признании незаконным отказа комитета в приватизации земельного участка, расположенного под незавершенным строительством зданием.

Заявление мотивировано тем, что истец является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, имеет право на приватизацию земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, об отказе в иске указал, что согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объектом незавершенного строительства может являться и здание, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а процесс создания (строительства) объекта недвижимости и степень его готовности.

18. Земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие государству или муниципальному образованию, на которых находятся объекты недвижимого имущества, собственниками которых являются граждане, и юридические лица не подлежат передаче в частную собственность (согласно п.8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного, и муниципального имущества в редакции, действовавшей на 2005г.»).

Заместитель прокурора области обратился в арбитражный суд к администрации и обществу о признании недействительным права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения под объектами недвижимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора купли-продажи земельных участков.

Требования мотивированы тем, что спорные земельные участки, как земли сельскохозяйственного назначения, отчуждению не подлежат в соответствии с положениями п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального Имущества», п. 7 ст.27 ЗК РФ, поэтому оспариваемые сделки являются ничтожными.

Удовлетворяя иск, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если здание (помещение в нем) находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законом.

Согласно п.8 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в редакции, действовавшей на момент заключения договора, земли сельскохозяйственного назначения передаче в частную собственность не подлежали.

Исходя из смысла данной нормы и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ, следует, что указанный запрет распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения, а лишь на те, регулирование оборота которых исключено из сферы действия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». К таким землям относились земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие государству или муниципальному образованию, на которых находятся здания, строения, и сооружения, собственниками которых являются граждане и юридические лица.

19. Земельные участки, в том числе из земель целевых земельных фондов не могут предоставляться казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования, такие земельные участки могут быть предоставлены только в аренду.

Казачье общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации об обязании передать целевой земельный фонд казачьему обществу в аренду, а также о восстановлении права безвозмездного (постоянного) пользования казачьего общества на земли целевого земельного фонда.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с указом Президента РФ от 15.06.1992 № 632 «О мерах по реализации закона РФ о реабилитации репрессированных народов в отношении казачества», постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 № 667 «Об утверждении положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РФ, и режиме его использования»,

Администрацией было принято решение о формировании целевого фонда для предоставления земель казачьим обществам. Однако на обращение истца о предоставлении земельного участка из целевого фонда земель на праве бессрочного (постоянного) пользования Администрация решила предоставить земельный участок в аренду сроком на 5 лет. От приобретения земельного участка в аренду казачье общество отказалось и обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований о восстановлении (признании) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд исходил из следующего.

Пунктом 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» установлено: со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ - государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии со ст. 82 ЗК РФ условия предоставления земельных участков из земель

сельскохозяйственного назначения, в частности казачьим обществам, для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно- исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ; при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Таким образом, действующее законодательство не позволяет предоставлять земельные

участки казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе из земель целевых земельных фондов.

В соответствии с п. 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока; не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Следовательно, казачье общество вправе получить земельный участок в аренду в соответствии с правовым режимом целевого земельного фонда, с учетом положений ст. 34 ЗК РФ. Однако казачье общество, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с учетом положения о целевом земельном фонде не обращалось.

20. Право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка, в связи с чем, в силу ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы за пользование подобным земельным участком считается прекращенной.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и признании недействующем договора аренды земельного участка, указав на то, что является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, в связи, с чем с момента формирования земельного участка приобрело пропорциональное совей доле право собственности на него.

Отказывая в иске судебные инстанции, указали следующее.

Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования изложенной нормы следует, что право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка, в связи с чем, в силу ст. 407 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы за пользование подобным земельным участком считается прекращенной.