Обзор судебной практики рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области споров об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения

1. В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Общество №1 и Общество №2 обратились в арбитражный суд к Предпринимателю с иском об обязании ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать металлический навес сезонного кафе с тентовым покрытием; в случае неисполнения ответчиком решения в течение установленного срока предоставить Обществам право демонтировать металлический навес сезонного кафе за счет необходимых расходов предпринимателя (дело №А53-11452/07).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен частично. Суд обязал Предпринимателя в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать металлический навес сезонного кафе, в остальной части иска отказал. Судебный акт мотивирован тем, что строительство навеса повлекло нарушение прав истцов как собственников находящихся в непосредственной близости недвижимого имущества. В материалы дела ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о получении им соответствующей разрешительной документации на возведение навеса, в связи с чем данное строение является самовольной постройкой. Навес возведен с нарушением градостроительных норм и противопожарных правил, что создает истцам препятствия в безопасной эксплуатации их зданий, поэтому сохранение части навеса невозможно.

В результате строительства спорного навеса фактически полностью ликвидирован пожарный сквозной проезд, предусмотренный проектной документацией на возводимое 4-этажное здание кафе, имеющее положительное заключение Управления Главгосэкспертизы по Ростовской области, фактически ликвидирован доступ к наружной поверхности восточной стены помещения второго этажа кафе. Фактическая ширина тупикового проезда не соответствует требованиям противопожарных нормативных документов. Существенная часть (около 70%) единственного тупикового проезда расположена на земельном участке, принадлежащем фирме. В результате строительства металлического навеса непосредственно на границе смежных участков фактически ликвидирована разделительная полоса между границами данных земельных участков, вдоль которой можно было бы разместить наружные сети водоснабжения и канализации от магистральных сетей.

Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что вывод суда об отнесении навеса к самовольной постройке является неправомерным, поскольку спорное сооружение представляет собой временную постройку и легко демонтируется. Однако ошибочный вывод не привел к принятию неправильного решения, поскольку устранение нарушений прав собственников производится в порядке статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. Негаторный иск подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; совершение ответчиком неправомерных действий, препятствующих осуществлению истцом своих прав в отношении имущества.

С учетом положений пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительным условием для удовлетворения негаторного иска является отсутствие у истца возможности иным способом свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом.

2.1.Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю и Администрации города (далее - Администрация) об обязании вынести линию канализации из-под пристройки к зданию кафе согласно проектной документации. В обоснование иска истец указывал на то, что ввод пристройки к кафе в эксплуатацию и ее использование без выноса указанной канализационной линии, нарушает его права и законные интересы, поскольку препятствуют безопасному использованию здания, создают угрозу затопления здания и прилегающей территории сточными водами. Поскольку Администрация дала согласие на ввод в эксплуатацию пристройки с учетом гарантийного письма, которая не осуществляет контроль за исполнением постановления, то, следовательно, Администрация должна устранить допущенное нарушение прав истца путем выноса линии канализации совместно с Предпринимателем (дело №А53-2429/08).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что Общество не представило доказательства наличия у него вещного права на спорную канализационную линию, заключения между истцом и водоснабжающей организацией договоров на водоснабжение и приём сточных вод, а также проектную документацию, на основании которой проведена спорная канализационная линия. Общество не доказало, что в результате действий администрации нарушены его права и законные интересы. Общество не представило доказательства того, что его правопредшественник - бывший собственник административного здания приобретал в установленном законом порядке право собственности на спорную канализационную линию, находящуюся за пределами принадлежащего ему здания, а также не представило доказательства того, что эта канализационная линия была создана и введена в эксплуатацию обществом либо его правопредшественником в соответствии с разрешительной документацией и техническими условиями на присоединение к канализационной системе, выданными по поручению местной администрации предприятием водно-канализационного хозяйства.

По смыслу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по негаторному иску является лицо, в результате незаконных действий которого собственник претерпевает нарушения своего права, поэтому довод общества о том, что администрация должна устранить допущенное нарушение прав истца путем выноса линии канализации совместно с предпринимателем, поскольку дала согласие на ввод в эксплуатацию пристройки с учетом гарантийного письма, отклонен судебными инстанциями.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

2.2. Общество №1 обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу №2 об устранении препятствий в пользовании имуществом - обязании демонтировать торговые павильоны, ссылаясь на то, что несколько лет назад ответчик неправомерно расположил вблизи от принадлежащего ему магазина торговые павильоны. В обоснование иска истец сослался на то, что установлением торговых павильонов вплотную к его магазину вход в магазин частично перекрыт (что привело к сокращению количества покупателей) и нарушены правила противопожарной безопасности (что создает угрозу сохранности его имущества)(дело №А53-8704/08).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество не доказало факта возведения спорных торговых павильонов именно ответчиком, не представило сведений о том, кто является их собственником, а также не доказало то, что размещение павильонов нарушает его права и имеется нарушение правил пожарной безопасности при установке павильонов.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

2.3. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к МУП «…Рынок» (далее - рынок) и Комитету по управлению имуществом администрации Морозовского района (далее - комитет) о предоставлении обществу в пользование (сервитут) земельного участка в определенных границах; об обязании рынка предоставить обществу ключи от ворот рынка для прохода и проезда к ресторану с 12 часов дня до 2 часов ночи.(дело№А53-12625/06)

К участию в деле в качестве третьего лица, был привлечен Предприниматель , заявивший самостоятельные требования относительно предмета спора о предоставлении ему в пользование (сервитут) этого же земельного участка в тех же границах, что заявлены обществом.

Решением суда первой инстанции требования Общества и Предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда изменено, Обществу и Предпринимателю предоставлено право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком для прохода и проезда в указанных выше границах. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция указала на необходимость установления собственника земельного участка; выяснение факта, обращались ли истцы к собственнику с требованием об установлении сервитута и имелись ли при этом какие-либо разногласия; обременен ли спорный земельный участок публичным сервитутом. Вывод о наличии оснований для удовлетворения иска в части обязания рынка предоставить обществу ключи от ворот рынка для прохода и проезда к ресторану признан преждевременным, поскольку суды не выяснили наличия прав общества на спорный земельный участок, и материалами дела не подтверждается, что ответчики препятствовали истцу в осуществлении прохода и проезда к принадлежащему ему на праве собственности объекту недвижимости в рамках режима работы рынка.

При новом рассмотрении удовлетворено ходатайство общества о привлечении администрации к участию в деле в качестве третьего ответчика.

Общество и Предприниматель полагали, что обеспечение нужд, связанных с проходом и проездом к принадлежащим им на праве собственности земельным участкам и находящимся на них зданиям, невозможно иначе, как путем обременения сервитутом части соседнего земельного участка, находящегося в пользовании рынка.

Решением по делу находящимся на новом рассмотрении требования Общества и Предпринимателя об установлении сервитута оставлены без рассмотрения, поскольку, по мнению суда, был не доказан факт обращения в досудебном порядке к собственнику с соответствующими требованиями. В удовлетворении требования общества об обязании рынка предоставить истцу ключи от ворот рынка для прохода и проезда к ресторану отказано, поскольку обществом не доказано наличия каких-либо прав на спорный земельный участок.

Постановлением суда кассационной инстанции решение в части отказа Обществу в иске оставлено без изменения, в остальной части решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на то, что, оставляя требование Общества и Предпринимателя без рассмотрения, суд пришел к необоснованному выводу о несоблюдении ими досудебного порядка урегулирования спора, поскольку пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что сервитут, как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора. Указанная норма предполагает, что условием для обращения в суд, является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а не достижение сторонами соглашения об установлении сервитута. Таким образом, указанная норма не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении решением суда в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что постановлением главы администрации Морозовского района Ростовской области от 10.11.2006 «Об установлении публичного сервитута на земельный участок МУП « Рынок» установлен публичный сервитут на земельный участок, закрепленный за МУП « Рынок» решением Малого Совета Морозовского городского Совета народных депутатов от 05.04.1993 № 23, для прохода и проезда через данный земельный участок к посторонним землевладельцам в режиме работы рынка, утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом от 01.08.2006 № 488-а. Кроме того, в материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о необходимости предоставления обществу и предпринимателю частного сервитута.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее - Закон о рынках) правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Поскольку недвижимое имущество общества и предпринимателя находится на земельном участке, отведенном под рынок, то организация деятельности рынков подчинена требованиям санитарных правил и норм для рынков, противопожарным и иным нормативным требованиям, обеспечивающих безопасную эксплуатацию торговых объектов и эвакуацию населения при чрезвычайных ситуациях. Режим работы рынка определяется управляющей компанией самостоятельно в пределах, установленных органами местного самоуправления часов работы для предприятий розничной торговли.

Заключая в 2003 договор купли-продажи кафе, расположенного на рынке, общество знало о режиме работы рынка. Доказательства того, что при реорганизации кафе в ресторан с администрацией района и рынка согласовывались условия изменения режима работы ресторана, в материалах дела отсутствуют.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

В апелляционной инстанции решение не проверялось.

2.4. Общество №1, Общество №2, Общество №3, Общество №4 (далее-истцы) обратились в арбитражный суд с иском к Обществу №5 (далее-ответчик) с требованиями:

об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельными участками, путем выполнения работ своими силами и за свой счет по уменьшению габаритов самовольного строения, возведенного при реконструкции существующего здания автомастерской, путем переноса южной стены самовольного строения с территории земельного участка истцов;

об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании принадлежим истцам на праве собственности зданием, а именно, своими силами и за свой счет выполнить работы по переустройству инженерно-технического оборудования путем переоборудования устройства вентиляционных и дымовых труб со стороны стены западного фасада самовольного строения, возведенного при реконструкции существующего здания автомастерской (дело №А53-13738/07).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично, ответчик обязан устранить препятствия в пользовании земельными участками истцов путем выполнения работ своими силами и за свой счет по уменьшению габаритов самовольного строения, возведенного при реконструкции существующего здания автомастерской, путем переноса южной стены самовольного строения с территории земельного участка истцов. В части удовлетворения требований об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании принадлежим истцам на праве собственности зданием, а именно, своими силами и за свой счет выполнить работы по переустройству инженерно-технического оборудования путем переоборудования устройства вентиляционных и дымовых труб со стороны стены западного фасада самовольного строения, возведенного при реконструкции существующего здания автомастерской, отказано.

Решение суда мотивировано тем, что объект самовольного строительства - здание автомастерской, занимает земельные участки со стороны южной и западной стен - земельные участки истцов. У ответчика отсутствуют правоустанавливающие документы на части земельных участков истцов, занятые его самовольной постройкой. Здание автомастерской является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения на это необходимого разрешения на строительство, требуемого статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции установил, что сохранение самовольной постройки нарушает права истцов, в связи с чем, руководствуясь статьями 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования указанных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Как следует из предписаний о правонарушении в области строительства, ответчик закончил реконструкцию автомастерской и приступил к ее эксплуатации с нарушением порядка ввода объекта в эксплуатацию. Проектная и производственно-техническая документация на объект у него отсутствует. Разрешение на строительство или переоборудование здания автомастерской в материалы дела не представлено. Сведения о государственной регистрации прав, ограничений (обременении) на объект - здание автомастерской в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Таким образом, спорный объект является самовольной постройкой.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Габариты возведенного ответчиком здания автомастерской по ширине более габаритов предоставленного ему в аренду земельного участка, то есть, здание частично расположено за пределами границ земельного участка.

Расположение самовольно возведенного здания автомастерской относительно административного здания, находящегося на земельном участке, принадлежащего истцам, а также относительно производственно-складского здания, также не соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, градостроительным, противопожарным).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В пункте 2 статьи 62 Кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу статей 2, 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении препятствий подлежит удовлетворению при доказанности наличия права собственности, иного вещного либо обязательственного права у истца (наличие законных оснований для владения имуществом), существования препятствий в осуществлении права, не соединенных с лишением владения; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

С учетом положений пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительным условием для удовлетворения негаторного иска является отсутствие у истца возможности иным способом свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Факт возведения ответчиком самовольной постройки частично на земельных участках истцов был подтвержден доказательствами.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В пункте 2 статьи 62 Кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Доказательств того, что несоответствие вентиляционных и дымовой труб возведенного истцом самовольного строения строительным нормам и правилам, реально лишает истца пользоваться принадлежащим ему на праве собственности зданием в материалы дела не представлены.

В кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции не обжаловалось.

3. Поскольку высоковольтный кабель проложен через спорный земельный участок при наличии соответствующих согласований, то собственник земельного участка обязан учитывать охранные зоны высоковольтного кабеля. Отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка сведений о прохождении высоковольтного кабеля через земельный участок не освобождает ответчика от соблюдения режима ограничения при использовании земельного участка, даже если объект (высоковольтный кабель) был проложен через спорный земельный участок несколько лет назад.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю об обязании снести деревянную баню (дело №А53-10569/08).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что общество является собственником высоковольтного кабеля, проложенного несколько лет назад и пролегающего через земельный участок предпринимателя. Возведение спорного объекта противоречит правилам использования земельного участка в пределах охранной зоны, эксплуатация бани на высоковольтной электрической линии создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью; спорный объект не является недвижимым имуществом.

Согласно статье 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Поскольку на момент разрешения спора соответствующий порядок Правительством Российской Федерации не был определен, судебные инстанции руководствовались Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 В, утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 26.03.1984 № 255 (далее - Правила).

Высоковольтный кабель проложен через спорный земельный участок несколько лет назад при наличии соответствующих согласований, а поэтому собственник земельного участка обязан учитывать охранные зоны высоковольтного кабеля. Отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка сведений о прохождении высоковольтного кабеля через земельный участок не освобождает ответчика от соблюдения режима ограничения при использовании земельного участка.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. При предъявлении негаторных требований в отношении земельного участка истец должен доказать наличие права собственности на земельный участок, границы этого участка и факт незаконного занятия части этого участка лицом, нарушившим его права собственника земли.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, и формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких сформированных земельных участков производится государственный кадастровый учет.

Предприниматель обратилась в арбитражный суд к Обществу со следующими требованиями: обязать Общество не чинить Предпринимателю препятствия в пользовании земельным участком, обязать Общество освободить своими силами и за свой счет указанный земельный участок от находящегося на нем торгового объекта - магазина. (дело №А53-7262/08).

Иск мотивирован тем, что Предприниматель с 2002 года является собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости (магазин). Ответчик в 2003 году на части принадлежащего истцу земельного участка незаконно (без согласия последнего) установил объект розничной торговли (ларек-магазин). Неоднократные обращения Предпринимателя о демонтаже магазина оставлены Обществом без ответа.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Суд обязал Общество не чинить препятствия Предпринимателю в пользовании земельным участком, а также освободить своими силами и за свой счет указанный земельный участок от находящегося на нем торгового объекта - магазина.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении иска отказано. Исследовав материалы землеустроительного дела по межеванию земельного участка, иные представленные в дело документы, апелляционный суд установил, что определение границ указанного участка производилось не в 2002 году (когда истцом был подписан договор купли-продажи), а значительно позднее (в 2006 году). Однако, в этот период (в 2006 году) на части земельного участка, отмежеванного Предпринимателю, уже располагался принадлежащий Обществу объект недвижимости (магазин ) , участок под которым находился в арендном пользовании ответчика на основании договора аренды, зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Поскольку истец не доказал, что магазин Общества незаконно (на момент заключения договора купли-продажи земли) занимал часть принадлежащего Предпринимателю земельного участка, требования последнего признаны необоснованными и отклонены апелляционным судом.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, заинтересованное лицо должно доказать наличие права собственности на земельный участок, границы этого участка и факт незаконного занятия части этого участка лицом, нарушившим его права собственника земли.

В подтверждение права собственности на земельный участок Предприниматель представил договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

На основании п.1 ст. 432, ст.554, п.1 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка данных, определяющих расположение объекта недвижимости (кадастрового номера земельного участка), такой договор считается незаключенным.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких (сформированных) земельных участков производится государственный кадастровый учет.

В тексте договора купли-продажи отсутствовал кадастровый номер отчуждаемого земельного участка, его буквальное содержание не позволяет достоверно установить месторасположение объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю по договору, а в материалах дела отсутствовало приложение к данному договору в виде кадастрового плана 2002 года. Поэтому данный договор не признан судом заключенным. Последующая государственная регистрация перехода права собственности не восполняет указанного недостатка применительно к данному спору, связанному с установлением границ земельных участков, принадлежащих истцу и ответчику. Сведения о межевании и установлении границ участка в 2002 году (т. е. на момент его приобретения предпринимателем) в материалы дела не представлены. Ни договор купли-продажи, ни свидетельство о праве собственности не могут служить надлежащими доказательствами того, что граница принадлежащего истцу земельного участка проходила в указанный период именно через магазин общества, а не по внешней границе данного объекта.

Само по себе межевание, посредством которого граница земельного участка предпринимателя проложена через принадлежащий обществу магазин, не может привести к возникновению права собственности Предпринимателя именно на спорную часть земельного участка (находящуюся под объектом торговли ответчика). Право собственности на такой участок (его часть) в данном случае могло возникнуть на основании сделки - договора купли-продажи (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не в силу мероприятий по межеванию участка (проведенных только в 2006 году).

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. В соответствии с положениями Федерального закона «О садоводческих товариществах, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (статья 1) правовой режим проездов по территории садоводческого товарищества должен определяться как имущество общего пользования членов садоводческого товарищества, на территории которого расположены проезды. Отсутствие доказательств принадлежности спорного земельного участка (проездов) членам дачного некоммерческого товарищества истца на каком-либо обязательственном либо вещном праве, отнесение его к землям общего пользования и включение спорных проездов в состав земель поселения посредством прекращения прав ответчика может явиться основанием для отказа в негаторном иске.

Дачное некоммерческое товарищество (далее-истец) обратилось в арбитражный суд с иском к другому дачному некоммерческому товариществу (далее - ответчик):

об обязании ответчика не чинить препятствий истцу и его членам в свободном проезде к садовым земельным участкам; в свободном пользовании дорогой общего пользования и проездом (дорогой) между дачными некоммерческими товариществами ответчика и истца; в свободном пользовании дорогами общего пользования: проездом № 2 и проездом, проходящим по юго-восточной границе ответчика; а также в свободном доступе к коммуникациям истца (водопроводу, линии электроснабжения), находящимся на указанных автодорогах общего пользования;

об обязании ответчика согласовать (подписать) акт выбора земельного участка для разработки проектно-сметной документации на строительство подъездной дороги к территории истца и схему размещения земельного участка для разработки проектно-сметной документации на строительство подъездной дороги к территории истца;

о признании незаконными действий ответчика и Территориального управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области (далее - ТУ ФАКОН по РО) по межеванию, утверждению землеустроительного дела и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка (дороги общего пользования) (категории земель поселений);

обязании ТУ ФАКОН по РО исключить (аннулировать) из Единого государственного реестра земель сведения (запись) о земельном участке (дороги общего пользования) . (дело №А53-7180/08)

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик являются смежными землепользователями.

Истцу на основании договора аренды земельного участка предоставлен в аренду земельный участок для размещения коллективного сада; за ответчиком был закреплен земельный участок в том числе часть в собственность граждан , часть коллективно-долевую собственность.

По состоянию на 1986 год предоставленный земельный участок ответчику предполагал наличие двух въездов, а также трех проездов, два из которых расположены между земельными участками членов товарищества (проезд № 1, № 2), а третий проезд проходит с западной стороны предоставленных ответчику земельных участков вдоль всего земельного участка.

Между дачными товариществами имелся спор о принадлежности и порядке пользования проездами № 2 и № 3.

В 2006 году по заявлению ответчика были проведены работы по межеванию имеющихся на территории дачного товарищества (ответчика) проездов и проходов общего пользования (земельные участки членов товарищества прошли межевание ранее и зарегистрированы за ними на праве собственности), по результатам которого составлено землеустроительное дело, утвержденное начальником территориального отдела ТУ ФАКОН по Ростовской области, земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Истцом оспаривались действия ТУ ФАКОН по РО по постановке указанного земельного участка на кадастровый учет со ссылкой на то, что границы земельного участка не были с ним согласованы, и что правообладателем земельного участка при постановке его на учет указан ответчик, тогда как поставленный на учет земельный участок представляет собой проезды между садовыми участками и является дорогами общего пользования.

Исходя из положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном наличии двух условий: если данное решение или действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, если при этом нарушаются права и законные интересы лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Истец не представил доказательства нарушения действиями ТУ ФАКОН по РО его прав и интересов и создания государственным органом препятствий его членам в пользовании садовыми участками.

В силу положений статьи 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» к общему имуществу членов истца отнесен обозначенный на плане границ проезд общего пользования, а также пешеходная тропинка общего пользования.

С северо-западной стороны предоставленного истцу земельного участка по меже (проезд №3) указано на наличие дороги общего пользования, которая, согласно позиции истца, относится к дорогам общего пользования, поскольку предназначена для обеспечения проезда не только к садовым участкам ответчика, но и к садовым участкам истца. Доказательства принадлежности указанного проезда к дорогам общего пользования неограниченного круга лиц истцом в материалы дела не представило. Более того, в судебном заседании апелляционной инстанции нашло подтверждение, что спорный проезд № 3 с момента образования садоводческого товарищества ответчика (1965 год) находится в пределах огороженной им территории.

Согласно требованиям статьи 66 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, действовавшего в момент издания указанного постановления, земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставляются местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования. На земли общего пользования садоводческому товариществу выдается документ, удостоверяющий право на землю. На участки, переданные в собственность каждому члену садоводческих товариществ, по предоставлению соответствующих товариществ выдается документ, удостоверяющий его право на землю. Порядок использования земельных участков в садоводческих товариществах определяется их уставами.

Из указанного следует, что, к землям общего пользования садоводческих товариществ в смысле указанного Закона, относятся земельные участки, предназначенные для обеспечения нужд членов товарищества, связанных с размещением дорог, проездов и других строений, сооружений общего пользования членов товарищества. При этом, размещение таких объектов обусловлено обеспечением нужд исключительно членов товарищества, а не обеспечением общедоступного характера предоставленного садоводческому товариществу земельного участка для неопределенного круга лиц.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Предусмотренные указанной нормой права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения против собственника (статья 305 ГК РФ).

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Таким образом, в предмет доказывания по негаторному иску входит наличие у истца законного права в отношении спорного имущества, которое подлежит защите посредством применения избранного истцом способа защиты права.

Истец не доказал принадлежность спорного земельного участка его членам на каком-либо обязательственном либо вещном праве, отнесение его к землям общего пользования и включение спорных проездов в состав земель поселения посредством прекращения права ответчика.

Довод истца о перекрытии ответчиком проезда № 3 путем установления ограждения на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции не нашел своего подтверждения, тем самым истец не доказал реальность существования препятствий по прохождению его членов по нему.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком .

Исходя из положений статей 274, 277 Земельного Кодекса необходимым условием установления сервитута объекта недвижимости является отсутствие возможности пользования истцом, принадлежащим ему помещением иначе, чем посредством установления сервитута.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области и ФГУП «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи» об установлении сервитута в нежилом здании, необходимого для прохода к принадлежащей обществу комнате № 25 во встроенно-пристроенном двухэтажном нежилом помещении девятиэтажного многоквартирного жилого дома, а именно, права пользования коридором (комнаты 17, 18, 19), общим входом (комнаты 16, 26, 27) и туалетом (комната 23), которые находятся на первом этаже встроено-пристроенного двухэтажного нежилого помещения(дело №А53-1803/07).

Решением суда первой инстанции в иске отказано. Суд исходил из того, что у истца имеется возможность устроить отдельный вход в принадлежащую ему комнату № 25.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, обществу предоставлено право ограниченного пользования (сервитут) в нежилом строении, находящемся в хозяйственном ведении предприятия. В остальной части в иске отказано (в части пользования туалетом (комната 23). Суд пришел к выводу, что у общества отсутствует возможность сооружения отдельного входа в комнату № 25 в торцовой стене девятиэтажного многоквартирного жилого дома, поскольку дом находится в аварийном состоянии, собственники жилых помещений дома возражают против устройства отдельного выходящего в подъезд дверного проема для общества. Оборудование входного узла путем увеличения оконного проема в комнате № 25 также невозможно, так как под этим окном находится люк телефонной канализации , доступ к которому не может быть ограничен. Администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону отказано обществу в выдаче разрешительной документации на устройство дверного проема. Запрет ответчика по причине режимности его предприятия допуска истца в принадлежащее ему на праве собственности помещение нарушает права последнего на пользование своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Статьей 274 Кодекса предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (статья 277 Кодекса).

Исходя из положений статей 274, 277 Кодекса необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности пользования истцом, принадлежащим ему помещением иначе, чем посредством установления сервитута.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

7. Единоличная эксплуатация собственником помещений, предназначенных для общего пользования в силу их конструктивных особенностей, а также в целях обеспечения безопасного пользования здания в целом, может быть признана судом злоупотреблением правом. Требование об установлении сервитута на помещения вспомогательного назначения в административном здании в силу публичного предназначения указанных помещений является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав.

Общество №1 обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу №2 об установлении сервитута (права ограниченного пользования) на помещения тамбура, вестибюля, лестничной клетки и коридора, принадлежащим на праве собственности ответчику.(дело №А53-15601/07)

Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь собственником части административного здания (нежилых помещений, расположенных в подвале, на 3 и 4 этажах), лишен возможности доступа в указанные нежилые помещения иначе, чем используя для прохода помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что отсутствует реальная возможность собственника помещений (истца) пользоваться принадлежащим ему имуществом без установления сервитута. Суд посчитал установление права ограниченного пользования помещениями, принадлежащими ответчику, надлежащим способом защиты нарушенных прав истца.

Решение суда апелляционной инстанцией отменено.

К рассматриваемым правоотношениям в силу отсутствия специального закона неприменимы положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок возникновения общей собственности на общие помещения в жилом доме.

Вместе с тем, указанные помещения не имеют собственной функциональной ценности и предназначены для обслуживания прочих помещений здания, что предусматривается на этапе строительства здания соответствующими строительными нормами и правилами.

Понятие тамбура, вестибюля, коридора даны в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37. Использование понятий, адресованных конструктивным элементам жилых зданий, является обоснованным и применимым к рассматриваемым правоотношениям в силу единства функционального назначения указанных помещений вне зависимости от назначения здания (жилое или нежилое). Использование понятий, адресованных жилым помещениям, не является перенесением режима жилого помещения на нежилые и применением правовых норм о жилых помещениях к нежилым, поскольку такая аналогия закона не допускается.

В оборудовании каждого здания помещениями вспомогательного назначения преследуется публичный интерес - допуск потенциально неограниченного количества людей к лестничным клеткам, коридорам, вестибюлям, и иным помещениям общего назначения, поэтому такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения лица, владеющего такими помещениями на праве собственности. В силу публичного предназначения указанных помещений приобретатель нежилых помещений в административном здании не может быть лишен возможности их использовать.

Единоличная эксплуатация собственником помещений, предназначенных для общего пользования в силу их конструктивных особенностей, а также в целях обеспечения безопасного пользования здания в целом, была признана судом апелляционной инстанции злоупотреблением правом. Коридоры, лестницы и вестибюли не могут выполнять функцию основных помещений в административном здании и не могут быть использованы собственником в иных целях, чем это предусмотрено строительными нормами и правилами. Поэтому препятствование собственнику нежилых помещений в здании в доступе к местам общего пользования являются, по сути, действиями, осуществляемыми с намерением причинить вред другому лицу.

В кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции не обжаловалось.

8. Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество №1 (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу №2 (далее - ответчик) о признании права собственности на имущества (автотранспорта и техники)(дело №А53-3424/08).

Решением суда первой инстанции заявленные исковые требования удовлетворены частично, признано право собственности за истцом на часть движимого имущества; освобождено от ареста и исключено из акта описи также часть движимого имущества. В остальной части в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истцом доказано, что право собственности возникло на основании договора купли-продажи до вынесения постановления о наложении ареста на имущество.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Закона "Об исполнительном производстве" арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Виды, объемы и сроки ограничения определяются судебным приставом-исполнителем в каждом конкретном случае с учетом свойств имущества, значимости его для собственника или владельца, хозяйственного, бытового или иного использования и других факторов.

Данные положения означают, что арест распространяется на все формы распоряжения имуществом, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящей к распоряжению имуществом собственника любые способы его обременения, если соответствующие изъятия не оговорены специально органом, принявшим решение об аресте.

Исходя из смысла статьи 51 ФЗ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ опись имущества должника и объявление запрета распоряжаться имуществом являются обязательными действиями судебного пристава-исполнителя при наложении ареста на имущество.

В соответствии со статьей 46 Закона об исполнительном производстве взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество.

В соответствии со статьей 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 28 постановления Пленума от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае наложения в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов ареста на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться в арбитражный суд с иском об освобождении имущества от ареста.

В рамках рассмотрения указанного требования суд разрешает вопрос о праве истца на спорное имущество.

Правилами государственной регистрации тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации предусмотрена регистрация машин, номерных агрегатов, перешедших в собственность юридических лиц и граждан в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации в результатах сделок, совершенных в простой письменной форме юридическими лицами между собой и гражданами. Согласно пункту 1.5 указанных Правил собственники машин обязаны зарегистрировать машины в течение пяти суток со дня приобретения машины. Правила распространяются на всех юридических лиц Российской Федерации и иностранных государств независимо от организационно - правовых форм и форм собственности и обязательны для исполнения на всей территории Российской Федерации (пункты 1.2 и 1.3).

В соответствии с пунктом 2.1 Правил государственной регистрации тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (гостехнадзора) машины регистрируются за юридическим или физическим лицом, указанным в документе, подтверждающем право собственности и в паспорте самоходной машины.

Гражданский кодекс Российской Федерации и другие федеральные законы не содержат норм, ограничивающих правомочия собственника по распоряжению транспортным средством в случаях, когда это транспортное средство не снято собственником с регистрационного учета в органах ГИБДД.

Отсутствуют в федеральном законодательстве и нормы о том, что у нового приобретателя транспортного средства по договору не возникает на него право собственности, если прежний собственник не снял его с регистрационного учета. Следовательно, при отчуждении транспортных средств, которые по закону не относятся к недвижимому имуществу, действует общее правило, закрепленное в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Действующим законодательством не установлено, что сделки, совершенные в отношении транспортных средств, подлежат обязательной государственной регистрации и право собственности на это имущество возникает после регистрации в органах внутренних дел. Правила регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним в ГИБДД, утвержденные приказом МВД РФ от 26.11.1996 № 624, не регулируют отношений по возникновению прав собственности, а имеют целью упорядочения контроля по пользованию транспортными средствами. Регистрация транспортного средства является административным актом, с которым закон (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывает возможность пользования приобретенным имуществом.

Собственник транспортного средства, приобретенного в соответствии с законом и отвечающего установленным требованиям безопасности дорожного движения, имеющий намерение использовать транспортное средство в дорожном движении, должен обратиться в органы ГИБДД для его регистрации и получения соответствующих документов. При этом Федеральный закон "О безопасности дорожного движения" не содержит норм, завещающих допуск транспортного средства к участию в дорожном движении в случае, если прежний собственник или владелец транспортного средства не снял его с учета перед заключением договора о прекращении права собственности на транспортное средство.

Снятие (или неснятие) транспортного средства с учета перед заключением договора о прекращении на него права собственности само по себе не влияет на обеспечение безопасности дорожного движения на территории Российской Федерации, то есть на деятельность, направленную на предупреждение причин возникновения дорожно-транспортных происшествий, снижение тяжести их последствий.

Государственная регистрация автотранспортных средств не связана с возникновением либо прекращением прав собственности, а является только административным актом, носящим разрешительный характер на территории Российской Федерации, производится в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 1994 года за N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации", которым Министерству внутренних дел Российской Федерации было предписано разработать и ввести в действие Правила регистрации и учета транспортных средств.

Возникновение права собственности у приобретателя на транспорт по договору обусловлено по времени моментом его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорное имущество передано от ответчика истцу и находится в его владении.

Поскольку право собственности на автомобильную и сельскохозяйственную технику и оборудование в силу договора купли-продажи возникло раньше, чем было вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, то постольку истец, являясь собственником спорного имущества, вправе требовать освобождения его от ареста (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции не обжаловалось.

Судья Петухова Л.Г.;

Отдел анализа и обобщения судебной практики,

статистического учета